一案一说：商品房出现质量问题能否退换？
这些天，朋友小舒一天打好几个电话找我，说买房上了当，让我出出主意。
去年，小舒购买了某房地产开发公司开发建设的一套商品房。在签约前查看该房时，他发现卫生间墙壁有轻微漏水痕迹。可开发商信誓旦旦地保证一定能维修好，于是小舒就与开发商签署了商品房买卖合同并交了房款。全家高高兴兴入住以后，小舒开始发现该房屋存在严重的质量问题，不但漏水问题没有解决，而且在客厅、阳台、卧室房顶出现了十几条
裂缝，其中有几条裂缝还和楼上房子相同位置的裂缝相对应。这一发现让小舒整日心神不宁。为此，他多次与物业公司联系，要求维修，物业公司也前后维修了四五次，但问题仍旧没解决。小舒考虑到该房屋存在的质量问题看来无法彻底解决，严重影响全家的居住使用，于是他又找到开发商提出了退房的要求。然而，这次开发商的态度可与从前大不一样了。声称除非该房屋塌梁断，才有可能退或换房，否则就别想退房。小舒很不服气，在与开发商几次交涉未果的情况下，就想起了我，他问，难道有如此严重质量问题的房屋也不能退吗？
其实，这也是目前购房中经常遇到的问题。我必须详细解释。
根据国家有关法律规定，商品房建成竣工后，应按规定进行验收，验收合格后才可交付使用，即开发商需取得《建设工程质量合格证》。建设部发《商品房销售管理办法》明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所销售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。从国家法律法规的规定可以看出，商品房不达到国家规定的质量标准是不能交付使用的。交付使用后，如果出现质量问题，开发商或物业管理公司还应该负责修理。
退房必须符合约定条件或法定条件
那么，是否只要所购房屋出现了质量问题就一定可以退房了呢？问题当然没有那么简单，退房还是需要符合一定条件的。
由于退房会涉及开发商、银行、房地产管理部门、保险公司及购房人等各个方面的关系，为了维护正常的交易秩序，法律对退房条件有比较严格的规定。在实践中，退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种：
约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。在此情况下，法律更注意强调交易双方的意思自治原则，充分尊重交易双方当事人的约定。
根据《合同法》规定的基本原则，双方当事人约定了退房的具体条件，且购房者又能证明该退房条件成立(例如开发商延迟交房超过一定期限)，购房人就可以要求退房。另外，购房者也可在合同中约定小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书宣传、房屋交付后在一定期限内无法取得产权证等退房条件。
法定条件则是根据法律规定，购房者可以退房的条件，主要包括以下几项：
1、购房合同无效。根据《合同法》的规定，合同无效的直接结果是因合同取得的财产应予返还，具体到购房合同上就是购房者退还房屋，而开发商退还房款。从实践来看，造成购房合同无效的常见情形有：开发商无权处分该房产，开发商存在欺诈情形等。
2、套型误差导致退房。按套(单元)计价的预售房屋，套型与设计图纸不一致时，或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房人可以退房或者与开发商重新约定总价款。购房人退房的，由开发商承担违约责任。
3、面积误差导致退房。合同约定面积与产权登记面积发生误差，合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。购房人退房的，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人，同时支付已付房价款利息。
4、变更规划、设计导致退房。已预售的商品房，开发商应在变更规划、设计导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形之日起一定时间内书面通知购房者，购房者在接到通知后可选择是否退房。如开发商未在规定时限内通知的，购房者有权要求退房。
5、质量不合格导致退房。商品房交付使用后，买房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，依照国家有关法律规定，购房者有权请求解除合同(退房)并要求开发商赔偿经济损失。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，购房人也可以请求解除合同(退房)。这里所讲的“严重影响正常居住使用”主要有以下几种情况：室内有害气体及放射性物质超标、
噪声超标(如室内暖气供暖时所产生的让人无法正常休息的
噪声，上下水管道产生的
噪声以及由于与邻居的隔墙太薄或有缝隙、孔洞等由邻居产生的
噪声)等。当然是否构成法律意义上的“严重影响正常居住使用”，则要由法院来认定了。
6、法定不得转让的房屋。如果房屋存在下列情形之一的：
(1)未依法登记取得房产权证书的；
(2)共有房屋，未经其他共有人书面同意的；
(3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
(4)司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的，则商品房买卖合同无效，购房者也可退房。
房屋质量问题按主体结构和非主体结构分别处理
在司法实践中，房屋质量问题分为房屋主体结构质量问题和非房屋主体结构的质量问题。在处理时，也应当区别不同情况分别处理。
对房屋主体结构质量问题，可以依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《商品房销售管理办法》第三十五条处理。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条是这样规定的：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条规定的内容也大致如此。如果购房者认为房屋主体结构质量不合格，则购房者有权委托工程质量检测机构重新核验鉴定。对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任。
对于非房屋主体结构的质量问题，可以视双方在合同中有无约定，分别处理：
如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行；如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决。在此情况下，开发商一般不会同意退房。如果是这样，我们就要看看所购房屋是否还在保修期内，如在法定保修期限和范围内，就可以要求开发商承担质量保修责任。如超过法定保修范围和期限的，则只有实行有偿维修了。这其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的大修、更新、改造维修费用，可以从公共维修基金中支出；属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。如果开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，购房者有权要求开发商承担由此给购房者造成的全部经济损失。
从建设市场的实际情况看，商品房交付使用后房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。这就需要购房者在签订购房合同和收房时，注重有关房屋质量条款的约定，并注意下列法律问题：
1、审查《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定是否违反法规规定的最低保修期及保修范围。
根据国务院《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品房销售管理办法》、《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》等有关规定，住宅质量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
(一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
(五)装修工程为2年。
2、对于法规及《住宅质量保证书》中没有约定的其他保修范围项目的保修期限由开发商与购房者补充约定。
3、建议购房者在补充协议中就房屋发生的非房屋主体质量问题、处理方式及违约责任作出明确约定。主要包括：
(1)购房者验收房屋时，若房屋发生非房屋主体质量问题，例如防水层渗漏、楼板超薄、地面倾斜等、管线破损、层高与楼间距不符合国家标准、保暖、保温、隔音等，购房者有权要求开发商或开发商委托的物业管理公司限期修理、重做等。此时，购房者有权拒绝接受房屋，并有权按照《商品房买卖合同》第九条规定追究开发商的违约责任。
(2)商品房发生非房屋主体结构质量问题，经过开发商或开发商委托的物业管理公司修理、重做后，经有关部门认定仍存在质量问题，严重影响购房者的对房屋正常使用时，购房者有权解除《商品房买卖合同》并按照双方合同约定的违约方式追究开发商的违约责任。
这就是因为房屋质量问题而引起的退房的相关问题，法律规定和实践操作上的介绍。小舒的房子所存在的质量问题属于什么情况，目前还无法得出结论，因此我建议他先依照有关规定委托工程质量检测机构核验一下，如经核验，确属主体结构质量不合格的，就可以依照国家有关法律规定，向开发商提出退房要求；如不能就此问题与开发商达成协议，他还可以向人民法院提起诉讼，请求解除合同(退房)并要求开发商赔偿经济损失。
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